Wynajęcie domu lub mieszkania w USA – temat prosty jak w Polsce, czy jednak bardziej skomplikowany dla nas Europejczyków ;)? Każdy kto poszukiwał swojego pierwszego lokum do zamieszkania po przyjeździe do Stanów raczej zgodzi się, że jest to metaforyczna “żaba, którą trzeba po prostu zjeść” i temat załatwić. Niestety nie ma nic wspólnego z przyjemnym poszukiwaniem przytulnego kąta z amerykańskich programów o urządzaniu wnętrz.
Kwestia wynajmu stałego lokum po przyjeździe do Stanów jest bardzo istotna i czy będzie to miejsce na pierwszych kilka miesięcy, czy na dłuższy okres, oraz w zależności na jaki rodzaj nieruchomości się zdecydujemy, warto wiedzieć zawczasu o kilku kwestiach i się na nie przygotować.
Poniższy wpis został oparty na moich (Magdaleny Przybylskiej, Członkini Klubu Tajniki Ameryki) doświadczeniach przy wynajmie domu, a także doświadczeniach innych Klubowiczów np. przy wynajmie apartamentu. Niezmiennie zachęcam Was też do dołączenia do Klubu Tajniki Ameryki, gdzie na bieżąco dzielimy się naszą wiedzą o życiu codziennym, formalnościach, czy prowadzeniu biznesu w USA.
Formalności
Dla nowego emigranta wynajem domu, czy apartamentu jest krokiem dość skomplikowanym i kosztownym (przy założeniu, że jest to osoba, która nie mieszkała wcześniej w USA, nie ma tu historii kredytowej, SSN itd., a także nie zamieszka na początku u rodziny, czy znajomych, co znacznie obniżyłoby dla niej koszty przeprowadzki i adaptacji w nowym kraju). Przede wszystkim przylatując do Stanów nie mamy historii kredytowej, tzw. credit score, która jest w USA “świętością” przy wszelkich transakcjach typu kupno, najem, leasing itp, a także SSN, czyli Social Security Number – coś jak polski nr PESEL. Jesteśmy zatem tutaj w pewnym sensie “duchami”, których nie ma jak sprawdzić i brak jest podstaw, żeby nam zaufać i podpisać z nami umowę. Oczywiście osoby przebywające w USA bez ważnego statusu także wynajmują, a nawet kupują nieruchomości. Jednak zazwyczaj dla nich jest ten proces utrudniony, muszą się nakombinować, a niekiedy pożegnać z wieloma ofertami, gdzie właściciele wymagają background check i/lub credit score na określonym poziomie.
Co więcej, ponieważ nigdy wcześniej w Stanach nie mieszkaliśmy i nie możemy podać poprzedniego adresu, przez co wynajmujący nie mogą sprawdzić naszej historii w tym zakresie, musimy przygotować się na kreatywne podejście do tematu i zachęcenie wynajmującego do naszej osoby. Tutaj wysuwa się na pierwszy plan kwestia udowodnienia, że jest się osobą rzetelną i odpowiedzialną, która ma odpowiednie zabezpieczenie finansowe pozwalające na pokrycie kwoty czynszu i utrzymanie się w danej okolicy. Tego Amerykanie niestety pilnują dość skrupulatnie i bardzo często czy to jako osoba prywatna, czy jako firma proszeni jesteśmy o udokumentowanie posiadania środków pieniężnych. Najmilej widziane jest oczywiście przedstawienie kontraktu z pracodawcą opiewającego na kwotę trzykrotnie wyższą niż miesięczny koszt najmu i utrzymania. Można przedstawić też stan konta, lub gdy ten nie powala na kolana można poprosić kogoś zaufanego, kto mieszka i pracuje w USA o wsparcie swoim kontem i zarobkami poprzez podpisanie umowy wynajmu razem z nami (tzw. co-signer).
Ponieważ nigdy wcześniej w Stanach nie mieszkaliśmy i nie możemy podać poprzedniego adresu, musimy przygotować się na kreatywne podejście do tematu i zachęcenie wynajmującego do naszej osoby.
Kolejną sprawą jest okres wynajmu. Koszt miesięczny często zależy od tego czy podpisuje się umowę na 12 miesięcy, czy na mieszkanie z miesiąca na miesiąc. Ta pierwsza opcja jest naturalnie tańsza i nie obawiałabym się jej podpisywania, bo jeśli zdarzy się, że trzeba się wyprowadzić wcześniej, to są sposoby na uniknięcie kary (zwykle w wysokości czynszu za 1 miesiąc wynajmu), jak np. znalezienie nowego lokatora na swoje miejsce. W przypadku nowych emigrantów zazwyczaj pobierany jest też większy niż zwykle depozyt (kaucja) w wysokości 2-3 krotności miesięcznego czynszu zamiast 1 dodatkowego czynszu.
W przypadku nowych emigrantów zazwyczaj pobierany jest też większy niż zwykle depozyt (kaucja) w wysokości 2-3 krotności miesięcznego czynszu zamiast 1 dodatkowego czynszu.
I last but not least kwestia aplikowania na wybrane przez nas nieruchomości. Jeśli spodoba nam się jakieś lokum, pierwszym krokiem w kierunku jego wynajmu będzie złożenie odpowiedniej aplikacji do wynajmującego lub jego agenta. Najłatwiej proces ten wygląda w przypadku wynajmu bezpośredniego od osoby prywatnej. Wówczas po dogadaniu się z właścicielem otrzymujemy formularz do wypełnienia naszymi danymi.. Jednak, gdy najmem zajmuje się agencja, lub wynajmujący życzy sobie kontakt jedynie poprzez portal Zilow.com (więcej o tym poniżej), w celu złożenia aplikacji musimy wnieść opłatę i wypełnić odpowiedni formularz w systemie on-line. Opłata ta wynosi zazwyczaj kilkadziesiąt dolarów od każdej osoby dorosłej, która będzie zamieszkiwać nieruchomość (każda osoba dorosła składa też aplikację, nawet jak mieszkać będzie małżeństwo). Na Zillow.com natomiast opłata wynosi obecnie $29 i pozwala na składanie nieograniczonej liczby aplikacji przez 30 dni. Niestety “schody” zaczynają się, gdy wypełniamy aplikację, a nie mamy wspomnianego SSN, credit score i poprzedniego adresu zamieszkania w USA. Wówczas warto przed złożeniem aplikacji ustalić szczegóły naszej sytuacji bezpośrednio z wynajmującym lub agencją.
Rodzaje mieszkań w USA
W USA wyróżnia się kilka podstawowych rodzajów nieruchomości mieszkalnych: apartments, condos, townhomes, homes oraz tzw. in-laws.
Apartamentami Amerykanie nazywają mieszkanie w budynkach w osiedlu (tzw. community), które wynajmuje się poprzez biuro leasingowe. Nie są to mieszkania własnościowe, gdzie właścicielami są osoby prywatne (takie mieszkania to właśnie condo), a lokale znajdujące się w kompleksie należącym do jednej osoby lub organizacji. Apartamenty i condos to całkiem fajna opcja, szczególnie na początek, gdy nie znamy wszelkich zwyczajów i nie chcemy martwić się o obsługę mieszkania oraz pomoc w razie jakiejś awarii. Zwykle mieszkania na danym osiedlu występują w kilku różnych metrażach i rodzajach rozkładów do wyboru, są podstawowo urządzone i każde wyposażone w dokładnie ten sam sposób (meble i urządzenia w kuchni, łazienki). Dodatkowo kompleks często oferuje szereg dodatkowych atrakcji dla mieszkańców, które są oczywiście zachętą do wynajmu, a później umilają i ułatwiają nam życie. Są to np. siłownia, basen, bilard, kort tenisowy, miejsce na grilla, czy sala do urządzania imprez prywatnych.
Apartamenty i condos to całkiem fajna opcja, szczególnie na początek, gdy nie znamy wszelkich zwyczajów i nie chcemy martwić się o obsługę mieszkania oraz pomoc w razie jakiejś awarii.
Community Apartments mają niewątpliwe plusy, ale jest też mają kilka minusów. W Ameryce domy buduje się głównie z drewnianych płyt co skutkuje częstym przypominaniem o sobie sąsiadom, i odwrotnie. Często słychać nawet zwykłe kroki nad głową, wodę płynącą w rurach w ścianie, czasem nawet głośniej nastawiony telewizor sąsiada czy chrapanie! Dlatego przy wynajmie mieszkania w Community pojawić się może dylemat, czy wynająć mieszkanie na samej górze (zwykle nie ma wind i są ok 3-4 piętra) i nie słyszeć nikogo nad sobą, czy wygodniej, na dole, ale jednak z ryzykiem odgłosów.
House to oczywiście dom wolnostojący, często z przynależnym kawałkiem działki. Mogą znajdować się na prywatnych oddzielnych działkach nie należących do community, lub właśnie na osiedlach często z atrakcjami dla mieszkańców, jak te wspomniane powyżej, w kompleksach apartamentów.
Natomiast townhouse to dom szeregowy zazwyczaj znajdujący się na osiedlu szeregówek. Townhouse także może mieć przynależny kawałek terenu zielonego i zwykle jego najem będzie trochę tańszy od wynajmu domu wolnostojącego. Jednak jak zawsze coś za coś i taki rodzaj nieruchomości mieszkalnej ma kilka minusów, z których warto zdawać sobie sprawę. Są to zazwyczaj domy 3 kondygnacyjne, więc trzeba sporo nabiegać się po schodach (np. wnosić zakupy z garażu na poziomie 1 do kuchni na poziomie 2, co bywa bardzo irytujące!). Z jednej lub z obu stron mamy sąsiada i jeśli ściany nie zostały odpowiednio zaizolowane, będziemy słyszeć różne odgłosy. Co więcej, jak sąsiad nie za bardzo dba o czystość i zalęgną się u niego nieproszeni goście ;), to mogą łatwo przywędrować do nas. Plusem jest zdecydowanie większa prywatność niż w apartamentach czy condos, większy metraż i bliskość do garażu.
Townhouse także może mieć przynależny kawałek terenu zielonego i zwykle jego najem będzie trochę tańszy od wynajmu domu wolnostojącego.
Pozostaje jeszcze tajemniczy in-law, który nie oznacza nic innego, jak dom lub mieszkanie znajdujące się na terenie innej większej nieruchomości. Zwykle jest to mniejszy domek z własną kuchnią i łazienką, lub mieszkanie przylegające do większego domu. Warto taką opcję rozważyć, gdy marzymy o prywatności i kawałku działki, ale nie chcemy lub nie możemy wydać więcej na wolnostojący dom.
System imperialny i liczba sypialni
Warto też wspomnieć o tym jak określa się wielkość nieruchomości mieszkalnych. W USA nie ma systemu metrycznego lecz obowiązuje system imperialny i zamiast m2 powierzchnie mierzone są w stopach do kwadratu, czyli sq ft (sq2, square feet), gdzie 1 sq ft = ok. 0,093 m2. Zatem dom o powierzchni 2000 sqft będzie miał ok. 186 m2. Ponadto, jeśli dom posiada piwnicę użytkową, nie wlicza się jej do powierzchni całkowitej domu (a może się znajdować np. pod całym obrysem domu). W ogłoszeniach najważniejszą informacją będzie ilość sypialni, czyli bedrooms (bds) oraz ilość łazienek, czyli baths (ba). Sypialnią jest co do zasady każdy pokój, który ma drzwi i posiada szafę wnękową. Łazienka musi natomiast mieć toaletę, umywalkę i prysznic/wannę. Oczywiście nieruchomość może mieć też inne pomieszczenia, które można zaaranżować na jadalnię, biuro, czy pokój rodzinny (często określane jako den).
Gdzie rozpocząć poszukiwania?
Jak zatem rozpocząć poszukiwanie dla siebie lokum? Możemy robić to na własną rękę lub podjąć dodatkowo współpracę z agentem nieruchomości znającym okolicę, gdzie chcemy zamieszkać.
Portale nieruchomościowe
Niezależnie którą opcję wybierzemy, pierwsze co ja polecam zrobić, to przeszukać portal Zillow.com, gdzie znajduje zdecydowana większość nieruchomości dostępnych na wynajem lub na sprzedaż. Wyszukiwarka tego portalu jest bardzo intuicyjna i pozwala na zawężenie poszukiwań do m.in. danego obszaru, rodzaju lokum, jego wielkości, ilości sypialni i łazienek, możliwości mieszkania ze zwierzakiem itp. (chociaż osobiście poprzestałabym na określeniu mniej więcej miejsca poszukiwań, rodzaju nieruchomości oraz ilości sypialni). Na Zillow.com można też bezpośrednio skontaktować się z wynajmującym lub jego agencją (jest bowiem dostępny formularz kontaktowy oraz zazwyczaj podany numer telefonu), a także zaaplikować na wynajem (o czym wspominałam już powyżej).
Podobnie działa portal apartments.com, z tym że dotyczy głównie apartamentów w blokach. Osobiście polecam zacząć poszukiwania jeszcze przed przeprowadzką do USA, aby na miejscu od razu skierować swoje poszukiwania w stronę interesujących nas nieruchomości.
Agent
Jeśli zdecydujemy się na pomoc agenta (co do zasady my nie ponosimy żadnych kosztów z tego tytułu, prowizję płaci wynajmujący) idealnie byłoby gdyby ktoś polecił nam zaufaną osobę. Często można spotkać w tej profesji także Polaków, co znacznie ułatwia sprawę w zakresie zrozumienia tutejszych zwyczajów i samego procesu, a także może okazać się bardzo pomocne przy podpisywaniu umowy. Agenci często wiedzą na co zwracać w umowie uwagę i jakie nietypowe zapisy mogą się w niej pojawić. Co więcej, wielu wynajmujących także działa przez agentów i wówczas nawet nie chcą rozmawiać bezpośrednio z osobą zainteresowaną wynajmem, tylko ich agent komunikuje się z naszym agentem. Często też domy do wynajmu stoją już puste i tylko agent ma możliwość pokazania nam takiej nieruchomości. Oczywiście trafiają się przypadki wynajmu bezpośrednio od właściciela, jednak wówczas także dobrze skonsultować się z agentem lub prawnikiem co do treści podpisywanej umowy. W USA bowiem umowy to kolejna “świętość”, a może okazać się, że któreś jej zapisy są dla nas bardzo niekorzystne.
Mogę tutaj przytoczyć przykład z własnego doświadczenia, kiedy to byliśmy już na etapie podpisywania umowy najmu. Po czujnej analizie umowy przez agentkę, z którą współpracowaliśmy, okazało się, że wynajmujący dodał zapis, nakładający na nas odpowiedzialność za ewentualną naprawę i wymianę sprzętów (w razie braku możliwości naprawy), które znajdowały się w domu (czyli pralka, suszarka, lodówka, młynek odpadów), nawet w przypadku, gdy ich usterka nie wynikała z naszej winy. Ponieważ wiedzieliśmy, że właściciel mieszkał z rodziną w tym domu co najmniej 5 lat i sprzęty nie są nowe, nie zgodziliśmy się na taki warunek i do podpisania umowy nie doszło. Nie był to bowiem standardowy i powszechny zapis w przypadku umowy najmu nieruchomości. Nigdzie więcej się z tym nie spotkaliśmy. Co do zasady, to właściciel nieruchomości odpowiada za takie sprzęty, chyba że do usterki lub zniszczenia doszło z ewidentnej winy wynajmującego.
Warto też zwrócić uwagę, że tak jak wspominałam powyżej, nasza sytuacja jako osoby nowo przybyłej do USA może okazać się “odstraszająca” dla wynajmujących i w ogóle mogą nie chcieć z nami rozmawiać i brać nas pod uwagę. Oczywiście możemy próbować sami przekonać do siebie np. opowiadając swoją chwytającą za serce historię przybycia do Stanów ;). Albo bardziej przyziemnie proponując od razu zapłatę za jakiś czas z góry, ale to może być za mało i ponieważ nie można nas sprawdzić (brak SSN i credit score oraz poprzedniego adresu zamieszkania w USA) nie wzbudzimy zaufania i zainteresowania wynajmującego. Tutaj zatem pomocny może okazać się agent, który występując jako profesjonalista w temacie, będzie nas reprezentował i wyjaśni naszą sytuację drugiej stronie.
Na co zwracać uwagę przy wynajmie?
To, co będzie dla nas istotne przy poszukiwaniu nieruchomości mieszkalnej zależy oczywiście od naszych subiektywnych preferencji i potrzeb. Jest jednak kilka kwestii całkiem uniwersalnych, na które myślę, że warto zwrócić uwagę.
Dojazd do pracy
Przede wszystkim, jeśli będziemy musieli dojeżdżać do pracy, czy nieruchomość będzie położona w odpowiadającej nam odległości? Sprawdźmy np. na mapach Google czas dojazdu w godzinach szczytu. Warto też sprawdzić jak wygląda bezpieczeństwo w danym rejonie, jest kilka portali/aplikacji, np. aplikacja citizen, czy strona neighborhoodscout.com, na których można m.in. sprawdzić statystyki policyjne na danym obszarze.
Poziom szkół
W przypadku posiadania dzieci w wieku szkolnym, istotny będzie dla nas dystrykt szkolny, w którym nieruchomość się znajduje. Co do zasady na portalu Zillow.com pod daną nieruchomością będziemy mieli informację pod którą szkołę nieruchomość podlega oraz jaką ma ocenę, wraz z orientacyjną oceną placówki (czasem ta informacja jest błędna i w opisie nieruchomości znajdują się poprawne informacje nt. szkół). Generalnie rankingi szkół w całych Stanach można sprawdzić na stronie greatschools.org oraz niche.com. W USA najczęściej rodzice najpierw wybierają dystrykt szkolny, bo interesuje ich konkretna placówka, a potem szukają w nim nieruchomości 😉 Warto też pamiętać, że przypisanie do konkretnej szkoły wg rejonizacji nie zawsze jest zgodne z rzeczywistością. Bywają bowiem sytuacje, że w rejonach, gdzie jest dużo rodzin z dziećmi dana szkoła nie przyjmuje już więcej uczniów, jest tzw. “capped” i dzieci w danym roku chodzą do innej szkoły wskazanej przez dystrykt. Można do danej szkoły zadzwonić i dopytać o przyjęcia!
Sklepy
Fajnie jest też mieć w pobliżu tzw. plazy ze sklepami spożywczymi, restauracjami (niestety najczęściej typu fast food) i punktami usługowymi, czy galerie handlowe (tzw. mall). Nie tracimy wówczas cennych godzin na pojechanie po zwykłe zakupy spożywcze.
Demografia
Dobrze sprawdzić także, czy np. osiedle, na którym chcemy wynająć apartament, nie podlega pod tzw. Sekcję 8, w której wynajem jest dofinansowywany przez państwo. I jakby nieziemsko to nie brzmiało, chodzi tu zwyczajnie o udostępnianie przez właścicieli kompleksów części lokali dla osób o niskich dochodach (wówczas np. 80% płaci za wynajem stan, a lokator pokrywa pozostałe 20%). A co jeśli część mieszkańców będzie miało historię kryminalną lub temperament trudny do dzielenia ścian czy osiedla?
Podpisaliśmy umowę i co dalej?
Znalezienie odpowiedniej nieruchomości i podpisanie umowy nie oznacza, że dostajemy klucze i możemy od razu zacząć mieszkać. Czeka nas jeszcze kilka formalności do załatwienia, a mianowicie przepisanie wszelkich mediów przypisanych do domu na nasze nazwisko. I tak, o ile w nieruchomości, w której ktoś już mieszkał i media są podłączone i działają, można teoretycznie zamieszkać i zrobić wszelkie przeniesienia umów zaraz po przeprowadzce (szczególnie w przypadku najmu od właściciela prywatnego – robi się wówczas tzw. backdate od daty podpisania umowy), o tyle do nowej nieruchomości będziemy mogli wprowadzić się dopiero, gdy dostawcy mediów podłączą nam prąd, gaz (jeśli jest), wodę, czy podpiszemy umowę na wywóz śmieci.
Pamiętajcie też, że w USA rzeczywistość wynajmu nieruchomości jest jeszcze pod jednym względem zgoła inna niż ta, do której przyzwyczailiśmy się w Polsce. Po wynajęciu apartamentu czy domu wprowadzamy się do prawie zupełnie pustych pomieszczeń. Standardowo w nieruchomości będą szafki i sprzęty kuchenne oraz (ale nie zawsze) pralka i suszarka. Nie będzie tam żadnych innych mebli i wszystko trzeba kupić samemu 😉
Mam nadzieję, że powyższy wpis przybliżył Wam realia najmu nieruchomości mieszkalnych w Stanach Zjednoczonych. Jest to kolejny proces, do którego warto przygotować się i dobrze przemyśleć, aby uniknąć błędów i pułapek. A jeśli dalej zastanawiacie się jak znaleźć swoją legalną drogę pobytu w tym kraju i spełniać swój american dream oraz mieć dostęp do ogromu informacji związanych z życiem codziennym i prowadzeniu biznesu w USA dołączcie do Klubu Tajniki Ameryki. Zapewniam, że koszt rocznego abonamentu zwróci się Wam z nawiązką 🙂
Autorka wpisu: Magdalena Przybylska, Klubowiczka
